Investissement immobilier ou investissement entreprise ?

Analysons ensemble où placer votre argent en 2022. Voici un comparatif entre investissement immobilier en résidence principale, investissement immobilier en locatif et investissement entreprise.

On nous demande souvent quel est le meilleur placement entre :

• les investissements immobiliers (résidence principale ou immobilier de rapport)
• avec la création d’une entreprise « classique » qui vend des produits ou des services ou même l’investissement entreprise comme actionnaire.

Quelle est la meilleure façon de placer son argent et quelle est l’activité qui a le meilleur rapport ?

Si vous voulez une réponse courte, je dirais que ce qui rapporte le plus c’est toujours la bonne combinaison entre effet de levier et réduction des risques. Et contrairement aux apparences, l’investissement entreprise répond mieux à ces critères. Voyons pourquoi.

Je vous préviens cet article va peut-être vous choquer, beaucoup d’idées reçues très ancrées sont défiées : où placer son argent va peut-être devenir un vrai sujet ouvert à débat chez vous !

Pour m’aider à rédiger ce billet, j’ai interviewé Patrick BERNARD qui cumule 33 ans d’expérience dans divers secteurs dont l’immobilier et l’entrepreneuriat.

La France détient deux records immobiliers :

• celui des résidences secondaires
• et celui du taux d’épargne.

Le taux d’épargne est record car l’Etat et les banques favorisent l’investissement immobilier. Aussi les placements immobiliers sont-ils ceux pour lesquels il est le plus facile de s’endetter et pour des montants de crédits plus importants.

La plupart des pays ont privilégié les investissements productifs, plus porteurs de croissance pour l’économie. Oui mais voilà : la France est un pays qui a vu naître des champions mondiaux du bâtiment (comme Vinci ou Bouygues, et même du ciment ! comme Lafarge, leader mondial loin devant). Aussi leur lobby et chantage à l’emploi leur ont toujours assuré des mesures très favorables de la part des pouvoirs publics qui ne manquent pas de les choyer. Chaque Septennat ou Quinquennat a voulu SA loi immobilière avec des mesures « nouvelles ». Ces mêmes lois remplacent les précédentes ou les complètent, participant en passant à l’inflation législative et à la confusion du paysage fiscal. Pour ne citer que les principales :

• Loi Pinel
• Loi Malraux
• LMNP / Censi-Bouvard
• Loi Borloo
• Loi Robien Recentrée
• Loi Demessine
• Loi Scellier

La France : ce paradis des niches fiscales … qui fait des grands discours contre les paradis fiscaux ! Même les ennemis des paradis et niches fiscales s’empressent de réclamer des « zones franches » ou des exonérations pour tel ou tel cas.

Du coup, tout est fait pour pousser le Français à « croire » en la pierre, sa promotion s’appuyant de surcroit sur un faux bon sens, que la pierre serait un investissement en « dur » donc “sûr”…

Si vous recherchez juste des informations sur ces dispositifs pour savoir où placer votre argent, vous pouvez aller ici.

Le premier investissement immobilier que l’on fait, et souvent premier investissement financier en général, est la résidence principale. C’est un bon réflexe d’en faire une priorité d’investissement.

Trois arguments principaux viennent soutenir cette opinion commune :

C’est important d’avoir un toit pour la retraite.

C’est tout à fait vrai : dans une période future où l’on aura des revenus moindres, il est important de diminuer ses charges fixes, et donc de “s’épargner” un loyer (c’est le cas de le dire …)

Mais, … la retraite c’est plus tard et votre situation financière à ce moment dépendra plus de vos cotisations ou placements financiers durant votre vie active que du fait que vous économisez un loyer.

Donc la logique des placements financiers doit aussi tenir compte des moments de vie.

Mieux vaut rembourser un bien à soi que payer des loyers aux autres.

C’est souvent faux en fait, ou en tous cas pas si évident que le « bon sens » le prétend.

Tout d’abord les prix sont tels, que même si les taux d’intérêts sont historiquement bas, vu qu’il faut s’endetter sur 20 ou 30 ans, le montant du remboursement va être de plus de 150% du montant du bien, donc on surpaye le bien avec les intérêts. Et comme les rendements d’immobilier d’habitation sont faibles, ne mieux vaut-il pas payer un loyer moindre et faire un bon usage des fonds économisés sur de meilleurs placements ?

Par ailleurs, les mensualités peuvent être aussi à « fonds perdus » quand le marché se retourne et que le bien perd de sa valeur ou que l’on doit vendre dans de mauvaises conditions poussé par l’urgence ou la nécessité.

C’est de l’épargne forcée que l’on n’aurait pas nécessairement mis de côté.

Cet argument est tout à fait juste, … mais pour de bonnes et de mauvaises raisons.

Si on devait consommer en sorties, vêtements ou gadgets l’équivalent de ce qui est payé en mensualités d’emprunt, alors oui, cette épargne forcée est un bon placement financier.

Mais comme il est forcé, contraint et long, il limite aussi les marges de manœuvres pour faire évoluer sa vie : combien d’opportunités professionnelles, personnelles ou familiales seront mises de côté parce qu’on ne peut pas prendre de risques ou déménager « à cause du crédit » ? La vie finit par s’organiser autour de l’investissement immobilier, au lieu que cet investissement serve la vie !

Prenons l’exemple de la mobilité professionnelle : imaginons que vous ou votre conjoint ayez une mutation ou que vous démissionnez pour créer votre entreprise ou pour un autre emploi.

Rester disponible pour des opportunités de poste ou de création d’entreprise est le meilleur placement financier que vous pouvez faire, car quand vous investissez sur vous-même, vous maîtrisez votre « capital » et vous avez plus d’effet de levier pour augmenter vos revenus que de vous préoccuper de « diminuer » vos dépenses. Votre situation financière à la retraite dépendra plus de vos cotisations ou placements financiers durant votre vie active que du fait que vous économisez un loyer …

Finalement si un des inconvénients majeurs de l’investissement dans sa résidence principale est de consacrer une proportion trop forte de ses revenus dans un investissement rigide et bloquant, pourquoi ne pas investir dans l’immobilier locatif ?

D’ailleurs, dans le temps, on l’appelait justement « immobilier de rapport » !

On peut investir des montants plus faibles, sur des biens de meilleur rendement et s’en séparer plus facilement.

C’est vrai, et pourtant, la majorité de ceux qui investissent dans l’immobilier locatif, ont déjà investi dans leur résidence principale…

Or à moins d’être vraiment très riche, et de pouvoir aussi investir massivement en valeurs mobilières, toute votre épargne est investie en immobilier. Or s’il y a bien une règle d’or que même mon goût de tordre le cou aux idées reçues n’atteint pas, c’est celle de la diversification.

Aussi je dirais que les investissements locatifs ont du sens si vous êtes locataire et non propriétaire. Car sinon en cas de retournement du marché immobilier, c’est toute votre épargne qui va être touchée.

Même sans cela, le principal défaut des placements en immobilier locatif, c’est justement la préférence française pour la pierre qui fait qu’ils sont souvent très recherchés et concurrents avec l’investissement en résidence principale. Même si les biens sont différents (surfaces plus petites) c’est toujours le cas : exemple les parkings qui sont aussi prisés par propriétaires de logement qui veulent adjoindre des places de stationnement à leur résidence. Si ce sont des petits logements, la demande de ces “produits fiscaux” est tellement gonflée par les incitations qu’on les surpaye.

Du coup, les « bonnes affaires » sont rares, et attention ! Quand on en trouve, il faut toujours se poser la question de « pourquoi ce n’est pas cher ? ».

Il ne faut pas partir de l’idée que l’on est plus malin que les autres : quand un bien n’est pas cher, c’est qu’il n’est pas attractif pour un certain nombre de raisons.

Enfin, la pire raison d’investir dans l’immobilier de placement, c’est de penser qu’on s’y connaît ou que c’est facile. En effet, on a tous acheté ou loué des biens, on connaît tous des personnes qui l’ont fait, et on a “donc” l’impression de savoir beaucoup de choses. Mais être un utilisateur fréquent ne fait pas de nous un professionnel de l’immobilier. Et le principal danger vient de la fausse « familiarité » avec le sujet.

L’immobilier est un métier comme un autre qui demande expertise et expérience pour le pratiquer avec réussite.

C’est pourquoi, le meilleur conseil de placement est toujours d’investir sur un sujet que l’on maîtrise. Et que maîtrise-t-on le plus comme domaine que … son propre métier ?

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La meilleure piste d’investissement

Investir dans une entreprise que vous connaissez bien, dans un secteur que vous maîtrisez est la meilleure piste d’investissement.

Vous pouvez investir en bourse sur des entreprises :

• que vous connaissez bien,
• et pour lesquelles vous avez de bonnes raisons de penser qu’elles vont performer.

Cela peut être une entreprise de votre secteur d’activité, mais aussi un fournisseur ou un client que vous connaissez de l’intérieur. C’est un placement d’initié… sans être un délit d’initié ! 😉 On est loin de l’évasion fiscale !

Cependant la limite avec les entreprises cotées, c’est que beaucoup de spécialistes les connaissent bien, et ont des informations de première main. Les analystes financiers passent leur temps à s’informer et analyser des entreprises, et peuvent réagir en temps réel sur les marchés. Vous pouvez rivaliser sur la connaissance mais pas sur la réactivité. Aussi à moins d’investir à très long terme, ne vous avisez pas de boursicoter à l’échelle de quelques mois ou quelques années. Sur le long terme vous serez forcément battu par le marché sauf à y passer des dizaines d’heures par semaine.

L’investissement PME est plus prometteur

Moins de personnes connaissent l’entreprise dans laquelle vous projetez d’investir, vous pouvez avoir une connaissance personnelle des dirigeants, et tous les experts savent que le principal critère d’investissement ce sont les dirigeants. Même les « venture capitalists » qui investissent dans des start-up jugent le ou les dirigeants avant l’idée. Car tout succès entrepreneurial repose sur la qualité d’exécution des plans, la capacité à rebondir et à mener ses équipes. Les business plans, eux, sont faits pour être adaptés et modifiés sans cesse. La réalité est trop incertaine et changeante pour être parfaitement modélisée, même si une vision juste et clair est décisive à chaque étape de la vie de l’entreprise.

Cependant dans ce cas, vous dépendez toujours des autres et leur réussite ou leur bêtises, maladresses, mauvais choix. Cela peut être frustrant d’autant que l’on ne peut céder ses parts aussi facilement que pour une société cotée.

Et si la meilleure entreprise dans laquelle investir était la vôtre ?

L’entrepreneuriat n’est pas le goût de la prise de risques comme disent souvent les gens qui n’ont pas été chef d’entreprise. C’est au contraire la limitation des risques ! J’en parle dans ma conférence “Entreprendre sans risque”.

Bien sûr, il est plus risqué de « monter sa boîte » que d’être fonctionnaire, mais le chef d’entreprise n’est pas un joueur de poker. Il joue le temps long et vise la pérennité. C’est pourquoi les entreprises à capitaux familiaux majoritaires sont toujours plus rentables sur la durée que les entreprises détenues pas des actionnaires financiers. Ces dernières sont dirigées par des salariés mercenaires qu’on appelle à tort « patrons » et qui cherchent juste leur profit.

Ces dirigeants très souvent temporaires ont pour objectif contractuel d’optimiser les cours boursiers dont dépendent leurs « stock options ». Ils visent les résultats souvent à court terme pour maximiser leur rémunération puis au bout de quelques années changent de cheval. Et quand ils échouent, … ils ont un parachute doré. Dans ce cas pourquoi ne pas prendre de risques inconsidérés pour espérer faire un coup à horizon 2-3 ans ?

A contrario, l’entreprise familiale ou l’entreprise dirigée par ses actionnaires vise la rentabilité à long terme. Même les groupes ou sociétés cotées détenus par des familles comme Pinault ou Lagardère sont plus profitables, et même les groupes indirectement détenus ou contrôlés par des familles comme L’Oréal ou Danone ont de meilleurs résultats sur la longue durée.

C’est pourquoi si vous investissez sur une entreprise que vous contrôlez, vous avez les meilleures chances de retour sur investissement.

Voyons précisément pourquoi :

Investir sur votre entreprise

Vous investissez sur une entreprise et une personne que vous connaissez mieux que quiconque pour ses qualités comme ses défauts. Vous limitez ainsi les mauvaises surprises !

Valoriser votre principal capital : vous-même

Si vous n’êtes pas entrepreneur, vous êtes salarié. Vous investissez votre temps et votre énergie une cinquantaine d’heures par semaine (déplacement compris). C’est votre principale activité et vous ne pouvez capitaliser dessus puisque vous ne faîtes que louer vos services.

D’ailleurs au passage il est amusant de penser que :

• ceux qui disent rechigner payer des loyers et préférer investir chez eux,
• soient ceux qui investissent leur activité professionnelle chez les autres, tout en retirant un simple loyer …

Dépendre de vos propres décisions

Vous êtes ainsi certain de maîtriser seul l’évolution de votre placement.

Meilleur rendement qu’un placement immobilier (rémunération + dividendes)

On dit souvent que l’immobilier c’est de l’argent en dormant, c’est faux.

Tout d’abord je vous déconseille de vous endormir vis-à-vis de n’importe quel placement. :-))

Ensuite vous avez souvent des travaux à faire ou à vous occuper, à différents moments de la vie du bien :

• au début de l’investissement,
• aux changements de locataires (surtout s’ils dévastent votre logement…),
• pour faire face à la vétusté des biens, aux nouvelles réglementations,
• pour limiter la vacance, etc.

Et vous ne maîtrisez pas le calendrier et les urgences ! Alors que quand vous investissez dans votre propre entreprise :

Organiser votre entreprise à votre rythme et selon vos choix de vie

Horaires, lieu de travail, collaborateurs, fournisseurs, clients, évolution des produits et services : tout dépend de vous.

Vous avez une activité sur mesure qui sert vos objectifs personnels. C’est d’ailleurs ce que je vous aide à réaliser avec mon programme de formation MONREVE pour trouver la bonne idée d’entreprise, celle qui vous permettra de construire une vie sur mesure.

Faire votre meilleur placement avec … immobilier très profitables !

En effet, il y a un cas où l’investissement immobilier est très intéressant. C’est de faire une S.C.I. personnelle pour détenir l’immobilier nécessaire à votre activité professionnelle.

Dans ce cas vous cumulez les avantages fiscaux et la maîtrise complète de votre investissement. Vous pouvez même compter sur le sérieux du locataire (!) qui est en plus arrangeant dans la négociation du loyer …

Tout dépend de votre activité professionnelle

L’effet de levier possible pour vos investissements immobiliers ou non dépend toujours de votre activité professionnelle.

Votre activité professionnelle définit votre revenu et votre patrimoine, sauf bien sûr, si vous êtes un riche héritier qui vit de vos rentes. Quand vous achetez votre résidence principale, le banquier étudie certes le bien, mais il vous fera toujours crédit in fine en fonction de votre situation professionnelle. Quand vous souhaitez faire un placement immobilier locatif, c’est la même chose.

Raison de plus pour être maître de sa situation professionnelle et de ses revenus.

au moment du démarrage de votre activité

Il y a un seul moment où il est plus précaire d’investir sur son activité professionnelle propre dans le cadre d’une création d’entreprise, c’est le démarrage.

Pendant les premières années, vous ne gagnerez probablement pas autant que dans un poste salarié précédent. En effet vos résultats ne le permettront pas et surtout vous avez intérêt à vous payer au minimum pour réinvestir au maximum vos résultats. La montée en puissance de votre business sera d’autant plus rapide.

Mais dans cette première période de votre histoire entrepreneuriale, vous présentez un profil risqué pour une banque. Elle rechignera à vous prêter tant que vous n’avez pas fait la preuve que votre entreprise est une source de revenu réguliers. Aussi il est important de bénéficier d’un maximum de trésorerie personnelle dans les premiers temps de votre lancement. Cela vous permet d’être en mesure de faire face aux incertitudes du démarrage sans être dépendant des banques. Ceci dit il y a de nombreuses autres sources de financement que les banques.

votre filet de sécurité pour bien placer son argent et réussir

C’est pourquoi avoir un emprunt important à rembourser n’est pas très confortable dans ces moments. Et quand on n’a pas ou peu de trésorerie personnelle, il est important d’avoir des sources de revenus fixes :

• travail du conjoint
• temps partiel personnel
• travaux alimentaires parallèlement à l’amorçage de l’entreprise. Je parle ici de l’idée de développer une 2ème activité dans votre entreprise qui rapporte plus rapidement du cash. Avant de vendre une formation en ligne, vendez des heures de formation ou conseil. Cela peut démarrer plus vite car vous n’avez pas le programme à créer, ni son web-marketing à penser.

Je dis cela car à l’origine de cet article, je voulais répondre aux interrogations d’un client qui voyait parmi les principaux obstacles à son projet entrepreneurial, outre l’inexpérience et la méconnaissance de l’entrepreneuriat (qui sont facilement surmontable quand on suit mon programme MBA Entrepreneur), le fait qu’il voulait rapidement acquérir sa résidence principale.

C’est sûr que ce n’est pas le bon timing, et que ce sont deux projets à éviter de lancer en même temps.

Mieux vaut réserver ses disponibilités (apport, mensualités) pour financer son besoin en fonds de roulement personnel et professionnel que de limiter ses marges de manœuvre avec un emprunt.

Pourquoi vous mettez-vous une double pression ? La réussite du projet à long terme, et la création de revenus à court terme suffisamment élevés pour payer ses mensualités sans être étranglé sont 2 objectifs lourds.

Dans ce cas, mon conseil est de commencer à investir exclusivement dans son entreprise, d’y consacrer ses ressources en temps, en argent, et en énergie sans se disperser dans plusieurs chantiers personnels.

Vous devriez investir dans votre résidence principale si c’est important pour vous uniquement quand votre entreprise aura pris sa vitesse de croisière. Mais, sauf cas particulier comme un commerce de proximité où le développement est limité, votre propre entreprise aura toujours plus de potentiel de retour sur investissement que de l’immobilier. Il sera toujours temps d’acquérir des biens immobiliers comme placement de diversification quand votre entreprise sera prospère. En tous cas, vous pourrez mieux vous faire une idée personnelle après plusieurs années d’entrepreneuriat. Ne prenez pas de décisions irréversibles qui limitent vos marges de manœuvre au moment où vous voulez vous lancer.

Dans tous les cas, commencez par faire d’abord le meilleur investissement possible : investir sur vous-mêmes !

Pour vous permettre de garder en tête des éléments clés de cette réflexion, je vous liste 5 erreurs à éviter absolument quand vous réfléchissez à vos investissements.

• Erreur n°1 : ne regarder que le rendement
• Erreur n°2 : mettre tous ses œufs dans le même panier
• Erreur n°3 : ne faire confiance qu’à son instinct
• Erreur n° 4 : mal évaluer les risques
• Erreur n°5 : ne pas investir sur soi !

Si cet article vous a bousculé ou permis de réfléchir, j’en suis ravie. N’hésitez pas à le partager autour de vous et à me laisser un commentaire ci-dessous.

Une vidéo intéressante sur les critères de comparaison entre le fait de placer en bourse ou d’opter pour un placement immobilier :